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Gastos hipotecarios

Generalmente lo que solemos pensar cuando hablamos de hipoteca es el pago mensual de ésta. Mientras que ese pago representa la cantidad de dinero que se necesita cada mes para cubrir la deuda de la propiedad, el pago en sí se compone de una serie de gastos subyacentes. El pago inicial y los costos de cierre también deben ser tomados en cuenta.

Principales gastos

Independientemente de si una hipoteca se basa en un préstamo de tasa fija o variable, la serie de componentes subyacentes que se combinan para igualar el valor del pago mensual típicamente incluye tanto el capital como el interés.

El capital se refiere simplemente a la cantidad de dinero que se tomó prestada originalmente.

El interés es un cargo que se le cobra al prestatario por el privilegio de pedir dinero prestado.

En una hipoteca compuesta sólo de capital e intereses, el pago permanecerá igual a lo largo del tiempo, pero el valor del pago dedicado a cada uno de los componentes subyacentes cambiará.

Costes directos adicionales

Los subcomponentes de la mayoría de las hipotecas, aunque no de todas, también incluyen los impuestos sobre los bienes raíces y los seguros. El componente del impuesto predial se determina tomando el valor de los impuestos sobre la propiedad y dividiendo el número entre el número de pagos mensuales.

Para la mayoría de los prestatarios, ese número suele ser 12, pero hay algunos programas hipotecarios que ofrecen pagos quincenales para que los prestatarios puedan pagar sus préstamos más rápidamente. El prestamista cobra los pagos y los retiene en custodia hasta que se paguen los impuestos.

El componente de seguros incluirá el seguro de propiedad, que protege la vivienda y su contenido de incendios, robos y otros desastres.

Hay otro tipo de seguros que tendrá que ser comprado si el 80% o más del precio de compra de la casa es financiado a través de una hipoteca.  En este caso, el componente de seguro del pago mensual de la hipoteca también incluirá una asignación para el seguro hipotecario privado.  Mientras que el seguro de propiedad protege al propietario contra los riesgos, el seguro hipotecario privado protege al prestamista minimizando el riesgo para el prestamista si el prestatario incumple con la hipoteca. Esta red de seguridad permite a los prestamistas vender el préstamo a los inversionistas.

Mientras el capital, los intereses, los impuestos y los seguros constituyen una hipoteca típica, algunos prestatarios optan por hipotecas que no incluyen impuestos o seguros como parte del pago mensual. Cuando los prestatarios eligen una estructura de préstamo que no tiene en cuanta los impuestos o el seguro, los prestatarios son responsables de hacer esos pagos por su cuenta, fuera del pago de la hipoteca.

Más que una hipoteca

Además del dinero requerido para cubrir la hipoteca, el simple hecho de obtener una hipoteca a menudo requiere una cantidad considerable de dinero para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Idealmente, el pago inicial es igual o superior al 20% del precio de la vivienda. El número del 20% es significativo porque cualquier cosa por debajo de eso requiere la compra de seguro hipotecario privado, lo que aumentará la cantidad de pago mensual de la hipoteca, los costos de cierre incluyen una variedad de gastos más allá del precio de la propiedad.

Estos gastos pueden dividirse en dos categorías

  • Costes recurrentes, que incluyen impuestos a la propiedad y seguro de propietario. El valor de un año debe ser pagado por adelantado y depositado en una cuenta de depósito en garantía para asegurar que el efectivo esté disponible cuando llegue el momento de pagar las cuentas.
  • Costes no recurrentes, incluyen los costes relacionados con la realización de una transacción de bienes raíces, e incluyen los costos originales del préstamo, los costos de búsqueda de título, las encuestas y los cotos del informe de crédito. Los puntos de origen, que generalmente equivalen al 1% del costo del préstamo, son una comisión pagada al prestamista por otorgar un préstamo (un costo de transacción). Los puntos de descuento, por otro lado, son intereses prepagados que se utilizan para reducir la tasa de interés del préstamo. Al igual que los puntos de origen, cada punto de descuento equivale al 1% del valor del préstamo. Comprar hasta tres puntos de descuento no es inusual. El pago de puntos de descuento reduce los pagos mensuales subsiguientes de la hipoteca.

Algunos prestamistas permiten que los puntos y los costos de cierre se financien en la hipoteca. Debido a que estos costos pueden ser significativos, a menudo promediando más del 5% de la cantidad del préstamo, incluirlos en la hipoteca puede resultar en un aumento notable en el pago mensual de la hipoteca.

Es importante que antes de hacer una hipoteca consulte con un abogado de confianza especializado en el sector, como el equipo de abogados de Joaquín Ródenas. 

 

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